对于预售的商品房，在签订预售合同时，该商品房尚未建成，标的物尚不存在，所以在预售时不可能成立完全的所有权或其他物权。但是，正常情况下，该商品房会建设完成并验收合格，这时因商品房预售合同产生的所有权或其他物权的变动便会得以实现。我国法律法规对商品房预售合同的备案制度规定较为详细，要求也比较严格，属于一种行政管理的手段和措施，主要是为了规范房地产市场违规销售、一房二卖等乱象。

一、案件背景
原告何某基诉被告A公司、第三人B银行、C公司商品房预售合同纠纷一案中，坐落在广州市越秀区中山三路23号的中华广场由A公司于1995年开始开发建设和预售，并领取了商品房预售许可证。1998年3月10日，A公司与C公司签订两份《房地产预售契约》，A公司将中华广场负二层1-125号、负三层1-180号共305个车位出售给C公司，C公司支付了全部房款共港币7991万元。合同另约定：A公司应于1999年10月1日将上述房地产建成并正式交付给C公司使用；并为C公司办理相关权属转移手续。如A公司不能按期向C公司交付房产，每逾期一日，由A公司向C公司给付相当于上述房地产总价款千分之一的违约责任金。
2002年3月25日，C公司授权B银行转让处理两份《房地产预售契约》项下的权益。2007年6月28日，B银行委托广东金坤拍卖有限公司（以下简称金坤公司）对前述《房地产预售契约》项下的权益进行拍卖。金坤公司受托后，按照《房地产预售契约》第十二条“双方约定的其他事项：乙方如转让上述车位，甲方有优先购买权”的约定，于2007年7月9日通知了A公司，并于2007年7月16日举行了拍卖会，何某基竞拍成交了上述两份《房地产预售契约》项下的权益，签订了《拍卖成交确认书》，并支付拍卖成交款项共计人民币2830.7704万元。竞拍成交后，何某基多次与A公司联系，要求A公司移交车位的使用权以及要求A公司协助办理过户登记的手续，但A公司均置之不理。
综上，何某基依法取得了两份《房地产预售契约》中买受人的合同权益；A公司作为《房地产预售契约》中的出卖方，依法依约应将车位交付给何某基使用，并为何某基办理过户和产权登记手续。而A公司迟迟未交付车位，未为何某基办理车位过户登记手续。
何某基就A公司的违约行为向广东省高级人民法院起诉。一审判决后，何某基、A公司均不服并向最高人民法院上诉，最高人民法院裁定发回重审，何某基不服广东省高级人民法院的重审结果，向最高人民法院申请再审。

二、法院观点
（一）一审法院观点
关于案涉两份《房地产预售契约》的效力问题及其履行情况，本案事实表明，1998年3月10日，A公司（甲方）与C公司（乙方）签订两份《房地产预售契约》，约定甲方将坐落在广州市越秀区中山三路较场西23号的中华广场负二层1-125号、负三层1-180号共305个车位出售给C公司。该契约第十条约定：本契约经双方签章并在三十天内送经广州市房地产交易所审核鉴证后生效。双方当事人的法定代表人均在案涉契约上签字并加盖公章，但本案没有证据反映案涉契约已送广州市房地产交易所办理审核鉴证。对此，C公司认为，根据《商品房买卖合同司法解释》第六条第二款的规定，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，C公司认为其已履行完毕其合同义务，即已按约定交付了车位款，而A公司也向其出具了八张收款收据，对C公司的交款事实予以确认，所以，案涉契约已生效，C公司已履行完毕其主要的合同义务，该契约对当事人双方具有约束力。……本案没有证据否定收据的证明力，且其他证据可以佐证C公司已付款的事实，所以，本院对C公司已付款的主张予以支持。至于A公司主张的收据编号顺序问题属其公司内部行为，不影响对C公司付款事实的认定。综上，由于C公司已按约履行其主要合同义务并为A公司所接受，案涉契约已生效，何某基依据该契约的约定向A公司主张履行合同于法有据，本院予以支持。
（二）重审法院观点
关于案涉两份《房地产预售契约》是否生效的问题。根据《合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。案涉两份《房地产预售契约》第十条约定：“本契约经双方签章并在三十天内送经广州市房地产交易所审核鉴证后生效。”双方当事人在合同中明确约定了合同生效的条件，故两份《房地产预售契约》为附生效条件的合同。庭审中，合同双方当事人A公司与C公司均确认双方在合同签订后，并未到广州市房地产交易所办理过审核鉴证手续。根据《商品房买卖合同司法解释》第六条第二款规定，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。因此，双方当事人是否履行了主要合同义务，是认定案涉两份《房地产预售契约》是否生效的关键。
本案中，何某基、C公司主张案涉《房地产预售契约》约定的C公司付款义务已经完成，为此提交了A公司出具的八张收据作为证明。但C公司对于案涉车位购买款项港币7991万元的巨额支出，并未能提供任何支付凭证。C公司称其是在香港将该车位购买款项支付给A公司的股东昌盛集团，但也未能对其在何时、何地以何种方式将款项支付给昌盛集团作出具体、明确、合理的说明。且八张收据存在编号连号、编号在前的收据出具时间在后、部分收据无落款日期等瑕疵。故仅凭八张收据，尚不足以证明C公司已经支付了案涉车位购买款项港币7991万元。……现何某基、C公司提供的证据，不足以证明C公司已经向A公司支付了案涉车位购买款项港币7991万元。因此，未成就“当事人一方已经履行主要义务，对方接受”的生效条件，案涉《房地产预售契约》并未生效。
鉴于C公司与A公司签订的两份《房地产预售契约》尚未生效，何某基依据该两份合同的约定，向本院起诉A公司，请求交付车位、办理车位过户手续、支付逾期交付车位违约金和逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。
（三）再审法院观点
《商品房买卖合同司法解释》第六条第二款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”案涉两份《房地产预售契约》第十条约定：“本契约经双方签章并在三十天内送经广州市房地产交易所审核鉴证后生效。”双方当事人在合同中明确约定了合同生效的条件，但双方在合同签订后，并未到广州市房地产交易所办理过审核鉴证手续，而现何某基、C公司提供的证据，亦不足以证明C公司已经向A公司支付了案涉车位购买款项港币7991万元，即本案并无“当事人一方已经履行主要义务，对方接受”的情形，因此，案涉两份《房地产预售契约》并未生效。何某基依据两份合同起诉A公司，于法无据，原审法院不予支持。